Le Régime d'accession à la propriété (RAP) existe depuis 1992 et reste l'un des outils les plus utilisés pour constituer une mise de fonds au Canada. Depuis 2024, les plafonds ont été relevés. Voici ce qu'il faut comprendre avant de l'activer.

1. Le principe en deux phrases

Vous retirez de l'argent de votre REER existant pour financer l'achat de votre première propriété. Ce retrait n'est pas imposable au moment où vous le faites, mais vous devez le rembourser dans votre REER sur 15 ans à partir de la deuxième année suivant le retrait, à raison d'un quinzième par année.

2. Les chiffres à jour (2024-2026)

Le plafond individuel est de 60 000 $ (relevé de 35 000 $ à 60 000 $ dans le budget fédéral 2024). En couple, vous pouvez retirer jusqu'à 120 000 $ combinés, à condition que chacun soit premier acheteur et détienne son propre REER depuis au moins 90 jours.

3. La règle des 90 jours

Les fonds doivent se trouver dans votre REER depuis au moins 90 jours avant le retrait. Verser une somme dans votre REER la semaine avant l'achat ne vous permet pas de la retirer via le RAP immédiatement. Planifiez en conséquence.

4. RAP + CELIAPP : la combinaison la plus puissante

Ces deux programmes sont cumulables la même année pour le même achat. Un acheteur individuel peut mobiliser jusqu'à 100 000 $ de mise de fonds fiscalement avantageuse : 40 000 $ via le CELIAPP (retrait définitif, pas de remboursement) + 60 000 $ via le RAP (à rembourser sur 15 ans). En couple, jusqu'à 200 000 $.

La différence clé : le CELIAPP ne nécessite pas de remboursement. Le RAP, lui, doit être remboursé — sinon le montant non remboursé s'ajoute à vos revenus imposables chaque année.

5. Quand le RAP est moins intéressant

  • Si votre REER est faible. Retirer la quasi-totalité d'un petit REER compromet votre retraite pour une mise de fonds marginale. Analysez l'impact à long terme.
  • Si votre taux marginal d'imposition est élevé et stable. La déduction REER initiale avait réduit vos impôts. Le remboursement sur 15 ans ne génère pas de nouvelle déduction — il réintègre seulement l'espace REER. Le CELIAPP offre ici un meilleur rendement fiscal net.
  • Si votre achat n'est pas imminent. Un REER qui continue à croître à l'abri de l'impôt vaut souvent plus que la mise de fonds supplémentaire à court terme.

6. Ce que j'analyse dans votre dossier

Quand vous préparez un premier achat avec moi, je bâtis la stratégie de mise de fonds complète : REER disponible, CELIAPP ouvert ou à ouvrir, autres économies, dons familiaux. L'objectif est d'optimiser la LTV, réduire ou éviter l'assurance SCHL si possible, et structurer le financement de façon cohérente avec votre situation fiscale.

Le RAP est un levier puissant quand il est bien dimensionné. Utilisé sans stratégie, il peut fragiliser votre retraite pour un gain de mise de fonds modeste. La bonne décision dépend de votre profil complet, pas d'une règle générale.