Les règles hypothécaires fédérales ont changé en deux temps en 2024-2025. Ces changements ont eu un impact direct sur la capacité d'emprunt des premiers acheteurs et sur le marché des propriétés au-dessus de 1 M$. Voici ce qui s'applique maintenant.
1. Amortissement 30 ans pour les premiers acheteurs
Depuis le 1er août 2024, les premiers acheteurs qui achètent un immeuble neuf peuvent obtenir une hypothèque assurée avec un amortissement de 30 ans (contre 25 ans auparavant). Cette mesure a ensuite été élargie à compter du 15 décembre 2024 pour inclure tous les premiers acheteurs, qu'il s'agisse d'une propriété neuve ou existante.
Ce que ça change concrètement : sur un prêt de 400 000 $ à taux comparable, passer de 25 à 30 ans réduit le paiement mensuel d'environ 10 à 12 %. Ce n'est pas un gain sur le coût total (les intérêts augmentent), mais ça améliore l'accessibilité mensuelle pour des acheteurs dont le revenu qualifie juste au seuil.
2. Plafond SCHL relevé à 1,5 M$
Depuis le 15 décembre 2024, le plafond du prix d'achat pour les prêts hypothécaires assurés (avec mise de fonds inférieure à 20 %) a été relevé de 1 000 000 $ à 1 500 000 $.
Ce changement est particulièrement significatif à Montréal et dans les banlieues proches, où les propriétés entre 1 M$ et 1,5 M$ sont nombreuses. Un acheteur peut maintenant acheter une propriété à 1 200 000 $ avec une mise de fonds de 10 % (au lieu d'exiger impérativement 20 %) — avec assurance SCHL sur la portion financée.
La structure de la mise de fonds minimale reste par paliers :
- 5 % sur la première tranche de 500 000 $
- 10 % sur la tranche entre 500 000 $ et 1 500 000 $
3. Ce qui n'a pas changé
Le test de résistance s'applique toujours : votre capacité d'emprunt est calculée au taux contractuel + 2 %, ou à 5,25 %, selon le plus élevé des deux. Ce plancher n'a pas bougé malgré la baisse des taux directeurs depuis 2024.
Les règles de ratio d'endettement (ABD et ATD) restent identiques. L'amortissement 30 ans aide le paiement mensuel, mais le test de résistance s'applique quand même sur le montant emprunté.
4. Ce que je regarde dans votre dossier
Ces changements n'ont pas le même impact sur tous les profils. Un premier acheteur avec des revenus stables bénéficiera directement du 30 ans. Un acheteur sur une propriété à 1,1 M$ qui n'avait pas 220 000 $ de mise de fonds peut maintenant acheter avec 130 000 $. Mais la prime d'assurance SCHL, les ratios d'endettement et le test de résistance restent les vrais limitants pour chaque dossier.
J'analyse votre situation avec les règles en vigueur au moment de votre dossier — pas des règles génériques. Les grilles changent, les programmes évoluent. Ce qui compte, c'est ce qui s'applique à vous, maintenant.
Les nouvelles règles de 2024-2025 ont élargi l'accès à la propriété pour des milliers d'acheteurs au Québec. Mais elles ne remplacent pas une analyse de dossier : la marge de manœuvre réelle dépend de votre revenu, de vos dettes et de votre profil d'emprunteur, pas du plafond inscrit dans le règlement.